Σε ριζικές αλλαγές των κανόνων που διέπουν την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας για χρέη προς την Εφορία και τη βεβαίωση οφειλής, που αφορά φυσικά πρόσωπα, επιχειρήσεις και συνυπεύθυνα πρόσωπα για τα χρέη των εταιρειών προχώρησε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων.

Με εγκύκλιο του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή αποσαφηνίζεται το πλαίσιο που ισχύει, πλέον μετά τις αλλαγές που έγιναν και οι οποίες σε γενικές γραμμές διευκολύνουν τη χορήγηση της φορολογικής ενημερότητας, αλλά με την ΑΑΔΕ να διασφαλίζει τα οφειλόμενα χρέη.

Μέχρι πρότινος, η ύπαρξη μεγάλων ληξιπρόθεσμων χρεών αποτελούσε εμπόδιο για την πώληση ενός ακινήτου, ακόμη και αν ο φορολογούμενος είχε δικαιωθεί προσωρινά στα δικαστήρια ή στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), λαμβάνοντας αναστολή είσπραξης.

Ο βασικός κανόνας όριζε ότι για βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ που τελούν σε αναστολή, το ποσοστό παρακράτησης επί του τιμήματος της πώλησης ανέρχεται αυτόματα στο 50%, προκειμένου να διασφαλιστεί το Δημόσιο.

Με την εγκύκλιο του κ. Πιτσιλή διευκρινίζεται ότι μειώνεται έως και το 5% το ποσοστό παρακράτησης, υπό την απαράβατη προϋπόθεση ότι ο φορολογούμενος θα προσφέρει επαρκείς εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες.

Στο πλαίσιο αυτό, για να κερδίσει ο φορολογούμενος τη χαμηλή παρακράτηση (από 5% έως 50%), η διαφορά που προκύπτει θα πρέπει να καλυφθεί. Ως συνηθέστερη ασφάλεια ορίζεται η παραχώρηση άλλου ακινήτου, ελεύθερου βαρών, για την εγγραφή πρώτης υποθήκης υπέρ του Δημοσίου.

Για τον υπολογισμό της αξίας του προσφερόμενου ακινήτου δεν λαμβάνεται υπόψη το 100% της αξίας του, αλλά το 80% της αντικειμενικής του αξίας.

Αν το 80% της αντικειμενικής αξίας του εγγυητικού ακινήτου δεν επαρκεί για να καλύψει τη διαφορά, τότε το ποσοστό παρακράτησης αυξάνεται αναλογικά από το 5% προς το 50%, μέχρι να βρεθεί η χρυσή τομή της διασφάλισης.

Στις περιπτώσεις όπου το συμφωνηθέν τίμημα της πώλησης είναι χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, εάν με την παρακράτηση επί του τιμήματος δεν εξοφλούνται πλήρως οι οφειλές, τότε:

Η παρακράτηση υπολογίζεται εκ νέου επί της αντικειμενικής αξίας.

Αν το ποσό που προκύπτει υπερβαίνει το ίδιο το τίμημα της αγοραπωλησίας, το αποδεικτικό ενημερότητας μπλοκάρεται και δεν εκδίδεται. Σε αυτή την περίπτωση, ο φορολογούμενος υποχρεούται να ζητήσει «Βεβαίωση Οφειλής».

Αλλαγές επέρχονται και στην αλληλέγγυα ευθύνη των στελεχών των επιχειρήσεων, που έχουν οφειλές προς την Εφορία, ληξιπρόθεσμες ή μη.

Πλέον, διαχωρίζονται οι υπόχρεοι, με βάση το ποσοστό συμμετοχής τους στο κεφάλαιο της εταιρείας κατά τα δύο τελευταία έτη της θητείας τους και από το αν η εταιρεία είναι εισηγμένη ή όχι.

Συγχρόνως, στον υπολογισμό αυτών των ποσοστών, μάλιστα, εισάγεται μια αυστηρή δικλίδα: συνυπολογίζεται η άμεση ή έμμεση συμμετοχή του/της συζύγου, του μέρους συμφώνου συμβίωσης, καθώς και συγγενών α’ και β’ βαθμού.

Αναλυτικότερα, για τα αλληλεγγύως ευθυνόμενα πρόσωπα που είχαν μικρή συμμετοχή (έως 5% ή 0,5% σε εισηγμένη εταιρεία) αντίστοιχα) και υπό την προϋπόθεση ότι οι οφειλές της εταιρείας είναι τακτοποιημένες κατά νόμιμο τρόπο (σε ενεργή ρύθμιση ή υπό αναστολή), για την έκδοση ενημερότητας του φυσικού προσώπου για πώληση δικού του ακινήτου:

Οι εταιρικές οφειλές δεν λαμβάνονται καθόλου υπόψη και δεν επηρεάζουν το ποσοστό παρακράτησης.

Εάν πρόκειται για μεταβίβαση χωρίς τίμημα (π.χ. γονική παροχή, δωρεά), δεν απαιτείται καμία επιπλέον διασφάλιση ή έγκριση από τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ.

Για τους μεγαλομετόχους και βασικούς εταίρους, με συμμετοχή άνω του 5% (ή 0,5% σε εισηγμένη), οι εταιρικές οφειλές «συνοδεύουν» το φυσικό πρόσωπο στην προσωπική του περιουσία και όταν ζητά ενημερότητα για πώληση ακινήτου:

Για ληξιπρόθεσμες ρυθμισμένες οφειλές της εταιρείας, το ποσοστό παρακράτησης εκτινάσσεται από 7% έως 70% επί του τιμήματος.

Για εταιρικές οφειλές σε αναστολή, η παρακράτηση κυμαίνεται από 7% έως 50%.

Τονίζεται, πώς και σε αυτές τις περιπτώσεις εφαρμόζεται ο κανόνας του 80% της αντικειμενικής αξίας για τυχόν προσφερόμενα εγγυητικά ακίνητα, ώστε να μειωθεί η παρακράτηση στα κατώτατα όρια.

Για την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας, που θα χρησιμοποιηθεί για την είσπραξη χρημάτων από φορείς του Δημοσίου και τους συμψηφισμούς απαιτήσεων, ορίζεται πλέον ότι οι μη ληξιπρόθεσμες οφειλές δεν λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό του ποσοστού παρακράτησης κατά την πληρωμή χρημάτων από το Δημόσιο.

Όμως, στην περίπτωση που ο δικαιούχος της απαίτησης κατά του Δημοσίου έχει ατομικές βεβαιωμένες οφειλές προς το Δημόσιο, ανεξαρτήτως ύψους, το ποσοστό παρακράτησης επί της είσπραξης είναι υποχρεωτικά 100% και έως το ύψος των βεβαιωμένων προς το Δημόσιο οφειλών του δικαιούχου, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του συμψηφισμού.

Υπογραμμίζεται ότι στις ατομικές οφειλές συμπεριλαμβάνονται και οι οφειλές αποβιωσάντων οφειλετών, για τις οποίες ο δικαιούχος της απαίτησης έχει ευθύνη καταβολής ως κληρονόμος κατά το ποσοστό της κληρονομικής του μερίδας, καθώς και οφειλές του από φόρο εισοδήματος που έχουν βεβαιωθεί στον ΑΦΜ της ή του συζύγου.

Φορολογούμενος πουλάει ακίνητο με τίμημα και αντικειμενική αξία 90.000 ευρώ και έχει προσωπικά χρέη ύψους 12.000 ευρώ σε αναστολή λόγω Υπουργικής Απόφασης και 80.000 ευρώ σε αναστολή βάσει απόφασης της ΔΕΔ. Τότε:

Σενάριο Α (Χωρίς εγγυήσεις): Εφαρμόζεται ο γενικός κανόνας του 50% επί του τιμήματος. Η εφορία θα του παρακρατήσει 45.000 ευρώ.

Σενάριο Β (Με παροχή διασφάλισης): Ο φορολογούμενος ζητά τη μέγιστη μείωση. Για τα χρέη της Υπουργικής Απόφασης η παρακράτηση είναι σταθερά 50% (άρα 12.000 ευρώ, αφού καλύπτει όλο το χρέος). Για το χρέος της ΔΕΔ, το ποσοστό μπορεί να πέσει στο 5% (δηλαδή 4.500 ευρώ).

Έτσι, η συνολική ελάχιστη παρακράτηση διαμορφώνεται σε 12.000 + 4.500 = 16.500 ευρώ. Για να εγκριθεί η ενημερότητα, ο φορολογούμενος πρέπει να προσφέρει εμπράγματη ασφάλεια (υποθήκη άλλου ακινήτου) για τη διαφορά, δηλαδή για ποσό 28.500 ευρώ (45.000 - 16.500).

Πηγή: sofokleousin.gr